07620 Llucmajor
Islas Baleares, España
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09.10.2026
De una casa en ruinas a la casa de sus sueños: empieza la reforma de Dave en Mallorca
Capítulo 02: De la planificación a la realidad de la obra
Comprar una casa antigua en Mallorca para transformarla en una vivienda única es el comienzo de una aventura. Pero ¿qué ocurre cuando, al empezar los trabajos, descubres que el estado real del edificio es mucho peor de lo que imaginabas?
En el primer capítulo de nuestra serie seguimos a Dave durante la búsqueda de una propiedad en Mallorca. Después de casi dos años buscando, visitando casas y descartando opciones, finalmente encontró una finca con una ubicación privilegiada, un terreno de aproximadamente 15.000 m² y algo especialmente importante: una licencia de obras ya concedida para el proyecto.
Ahora llega el momento de convertir esa visión en realidad.
En este segundo capítulo de «De una casa en ruinas a la casa de sus sueños», acompañamos a Dave durante las primeras visitas a la propiedad, conocemos sus ideas para el futuro hogar y vemos cómo Oliver y el equipo de Kuhlmann & Partner comienzan a evaluar el edificio. Lo que sucede después demuestra por qué una reforma necesita mucho más que buenas ideas y ganas de trabajar.
Una casa antigua con muchas posibilidades… y grandes incógnitas
A primera vista, la propiedad de Dave tiene muchas de las características que hacen tan atractivas a las fincas tradicionales de Mallorca: un entorno rural tranquilo, un terreno amplio, vistas despejadas y una construcción con historia.
La vivienda cuenta con aproximadamente 200 m² de superficie y se encuentra en una parcela de unos 15.000 m². Sin embargo, cuando Dave la compra, no dispone de conexión a la red eléctrica ni de suministro de agua municipal, y carece de ventanas. Además, el estado de diferentes elementos de la construcción plantea importantes interrogantes.
Para Dave, precisamente ahí reside parte del atractivo del proyecto. No quería simplemente comprar una vivienda terminada, sino encontrar una casa que pudiera transformar de acuerdo con sus propias ideas.
También existe una motivación personal detrás de la decisión: recuperar una construcción antigua en lugar de levantar una nueva vivienda en un espacio natural que todavía conserva su carácter rural.
Pero una cosa es imaginar el resultado y otra muy distinta descubrir qué permite realmente el edificio existente.
El primer paso: conocer la casa antes de transformarla
Antes de empezar a demoler o construir, Dave recorre las distintas estancias para comprender la distribución y las posibilidades de la vivienda.
La planta baja está formada por un antiguo establo y varias habitaciones pequeñas. En la planta superior hay dos espacios grandes y una habitación más pequeña. La distribución actual está lejos de responder a las necesidades de una vivienda moderna, pero ofrece un punto de partida para estudiar distintas alternativas.
La idea es aprovechar el potencial de la finca y adaptarla a una forma de vivir más cómoda, funcional y abierta al exterior.
Este primer recorrido es importante porque permite empezar a distinguir entre lo que existe, lo que Dave desea conseguir y lo que será necesario comprobar antes de tomar decisiones definitivas.
El objetivo: una finca mallorquina para disfrutar durante todo el año
Dave tiene bastante claro cómo quiere vivir en su futura casa. No busca una vivienda pensada exclusivamente para las vacaciones de verano, sino un hogar que pueda disfrutar durante todo el año y compartir con familiares, amigos y empleados.
Sus requisitos incluyen espacio para hasta ocho personas, una zona común abierta y una conexión natural entre el interior y el exterior.
Espacios abiertos y una distribución funcional
La propuesta inicial contempla una cocina abierta conectada con el comedor y el salón, creando una zona común en la que varias personas puedan reunirse sin que la vivienda resulte excesivamente grande cuando solo haya una o dos personas.
En la planta baja también se quiere integrar un dormitorio, un baño compartido y una zona de lavandería. Este planteamiento responde a una necesidad especialmente práctica: permitir que las estancias esenciales puedan utilizarse sin depender de las escaleras.
En la planta superior, la idea es distribuir tres dormitorios con baño propio y aprovechar las posibilidades de acceso a la terraza.
La luz, las vistas y la relación con el paisaje también forman parte de la visión de Dave. El terreno ofrece una sensación de privacidad difícil de encontrar en otras propiedades, y el objetivo es que esa cualidad se perciba igualmente desde el interior de la vivienda.
Una casa preparada para el verano y el invierno
Vivir en Mallorca significa disfrutar de muchos días de sol, pero una vivienda destinada a utilizarse durante todo el año debe responder también a otras condiciones.
Dave destaca la importancia de aspectos como el aislamiento, la impermeabilización y una planificación adecuada de las instalaciones. El confort no depende únicamente de una distribución atractiva: también necesita una base constructiva apropiada.
Aquí es donde la planificación adquiere un papel decisivo. Las ideas deben encajar con las características del edificio, la licencia existente y la normativa aplicable. No todo lo que parece posible sobre el papel puede ejecutarse automáticamente en una construcción antigua.
Construir en Mallorca: la importancia de conocer el entorno y la normativa
Uno de los temas centrales del vídeo es la particularidad de construir en suelo rústico en Mallorca.
Dave explica las diferencias generales entre el suelo urbano, el urbanizable y el rústico, y por qué esta última categoría requiere especial atención. En determinadas parcelas existen limitaciones relacionadas con la protección del paisaje, las características de la construcción, la superficie edificable y las autorizaciones necesarias.
Por eso, encontrar una propiedad con una licencia existente fue un factor decisivo en su búsqueda.
Sin embargo, disponer de una licencia no significa que cualquier modificación pueda realizarse sin más. El alcance de la autorización, el estado real del edificio y los requisitos técnicos deben revisarse dentro del marco del proyecto concreto.
Las condiciones pueden variar según la parcela, la situación urbanística y la documentación disponible. Por eso, antes de comprar o reformar una propiedad en Mallorca, resulta fundamental contar con profesionales que puedan valorar cada caso de manera individual.
Una buena idea necesita un equipo preparado para llevarla a cabo
Dave sabe que no puede coordinar por sí solo todos los aspectos de una obra de estas características. El proyecto requiere comunicación entre arquitectos, especialistas y empresa constructora, además de una coordinación adecuada sobre el terreno.
En el vídeo, explica cómo trabaja inicialmente con arquitectos en Alemania que tienen experiencia con proyectos en Mallorca y contactos locales. La planificación debe adaptarse después a los profesionales responsables de desarrollar y ejecutar el proyecto en la isla.
La presencia de un equipo local resulta especialmente valiosa cuando hay que coordinar trabajos, resolver dudas sobre el edificio y mantener una comunicación fluida entre las distintas partes.
En una reforma, planificar bien no significa eliminar todas las incertidumbres, sino estar preparado para detectarlas y tomar decisiones fundamentadas cuando aparecen.
Kuhlmann & Partner entra en escena
Una vez en Mallorca, Dave se reúne con Oliver, propietario de Kuhlmann & Partner, y Juanito, encargado de obra. A partir de ese momento, las ideas empiezan a contrastarse con la realidad de la construcción.
El equipo revisa el edificio, habla sobre las necesidades del proyecto y estudia cuestiones relacionadas con la distribución, las alturas y las instalaciones. También se analiza cómo organizar los trabajos para que las distintas decisiones puedan coordinarse de manera coherente.
Antes de centrarse exclusivamente en la casa de Dave, visitan otra obra de Kuhlmann & Partner que se encuentra en una fase avanzada. Aunque se trata de un proyecto diferente, la visita permite observar soluciones constructivas y plantear nuevas preguntas sobre elementos que todavía deben decidirse en la finca.
Dave, por ejemplo, se interesa por la posibilidad de tener una piscina desbordante. Es una de esas ideas que ayudan a visualizar el resultado final, pero que deben valorarse en función de las condiciones concretas y de las autorizaciones disponibles.
La visita también muestra algo importante: cada proyecto tiene sus propias características. Las soluciones que funcionan en una vivienda de nueva construcción no pueden trasladarse automáticamente a una finca antigua.
La comunicación también forma parte de la obra
Dave reconoce que coordinar una construcción en otro país sin conocer bien el idioma ni el funcionamiento local puede convertirse en un problema. Por eso valora especialmente contar con Oliver y con un equipo que pueda comunicarse con los distintos profesionales y transformar sus ideas en decisiones concretas.
En una obra intervienen muchas personas, y una buena coordinación ayuda a que todos trabajen con objetivos claros.
Para Kuhlmann & Partner, conocer las condiciones locales y mantener una comunicación directa con el cliente son aspectos importantes para afrontar proyectos de construcción y reforma en Mallorca.
Una vivienda sin conexión a las redes: el reto de la autosuficiencia
La propiedad presenta otra particularidad: no dispone de conexión a la red eléctrica ni de suministro municipal de agua.
Durante los trabajos, un generador permite disponer de electricidad para determinadas tareas. Sin embargo, Dave no quiere depender de un generador diésel una vez terminada la reforma.
Su objetivo es que la futura vivienda sea completamente autosuficiente. La solución definitiva para el suministro de electricidad y agua se desarrollará en otros vídeos de la serie, por lo que en este capítulo todavía quedan decisiones por resolver.
Este aspecto demuestra que una reforma rural no consiste únicamente en renovar habitaciones o mejorar la apariencia de una vivienda. También exige estudiar cómo funcionará la casa en el día a día, qué recursos necesita y cómo se adaptarán las instalaciones a las características de la parcela.
Cada propiedad tiene unas condiciones distintas, y esas particularidades deben tenerse en cuenta desde las primeras fases de planificación.
Empieza la demolición: la casa revela su verdadero estado
Después de las primeras reuniones y de la planificación inicial, llegan los primeros trabajos. Pero, antes de reconstruir, hay que retirar aquello que ya no sirve.
En esta fase se desmontan elementos antiguos, se eliminan tabiques y estructuras interiores que no se conservarán y se prepara la vivienda para los siguientes pasos. También comienza la retirada de la cubierta, que presenta problemas de impermeabilización.
Al observar las marcas de humedad y el estado de los materiales, queda claro que el tejado necesita una intervención importante. El objetivo es renovarlo para que la vivienda pueda ofrecer unas condiciones adecuadas tanto en verano como en invierno.
Durante los trabajos aparece también otro problema: una parte importante de las vigas de los forjados intermedios está deteriorada y no ofrece la estabilidad esperada.
Y eso es solo el principio.
Cuando una reforma obliga a replantear los planes
Al abrir la construcción y retirar los elementos antiguos, el equipo descubre diferencias importantes entre las partes de los muros. Algunas conservan la piedra tradicional mallorquina y muestran una construcción robusta; otras presentan una calidad y una capacidad de soporte insuficientes para el proyecto previsto.
La valoración estructural cambia por completo el planteamiento inicial.
Después de estudiar las opciones, se concluye que gran parte de la estructura existente tendrá que reconstruirse. Algunas paredes deberán reforzarse y otras partes del edificio tendrán que retirarse para poder continuar de forma adecuada.
El objetivo ya no es simplemente renovar una casa antigua conservando la mayor parte posible de lo que existe. Ahora se trata de determinar qué elementos pueden mantenerse y cómo reconstruir el resto respetando las condiciones del proyecto.
Este descubrimiento supone un golpe para las expectativas de Dave. Había comprado una propiedad para reformarla, pero empieza a comprender que el trabajo necesario será mucho mayor de lo que había imaginado.
Conservar el carácter de Mallorca sin renunciar a una construcción segura
Las paredes de la finca también cuentan una historia sobre las formas tradicionales de construir en la isla. Dave muestra cómo se utilizaban materiales disponibles en el entorno, desde piedra natural hasta mezclas tradicionales de cal y otros componentes.
Este tipo de construcciones forma parte del carácter arquitectónico de Mallorca y explica parte del atractivo de las fincas antiguas.
Sin embargo, respetar ese carácter no significa que todos los elementos originales deban conservarse a cualquier precio. Su estado, su función y su compatibilidad con el proyecto deben valorarse cuidadosamente.
La decisión de conservar, reforzar o reconstruir requiere una evaluación profesional de la estructura y de las condiciones concretas de la vivienda.
Una reforma bien planteada no consiste en mantenerlo todo, sino en encontrar el equilibrio adecuado entre el carácter original, la seguridad y las necesidades de la futura vivienda.
¿Valió la pena comprar una casa en ruinas?
Al final del capítulo, Dave reconoce la magnitud del desafío. La casa no está en condiciones de utilizarse como había esperado y el trabajo previo a la reconstrucción es mucho mayor de lo previsto.
El proyecto exige retirar más elementos, replantear partes de la estructura y volver a estudiar cómo llevar a cabo la transformación.
A pesar de las dificultades, Dave mantiene su motivación. La finca sigue representando el hogar que imaginó y el lugar donde quiere desarrollar su proyecto de vida en Mallorca.
También hay una diferencia importante entre este proyecto y una construcción completamente nueva: la decisión de recuperar una propiedad existente forma parte de la visión que motivó la compra. Aunque el camino resulte más complejo, el objetivo sigue siendo crear una vivienda que encaje con el entorno y con sus necesidades.
Por ahora, el sueño de la piscina, los espacios abiertos y las tardes en la terraza todavía queda lejos. Antes de llegar a ese resultado, hay que resolver cuestiones esenciales que no siempre se ven en las fotografías de una vivienda terminada.
El comienzo de una obra mucho más compleja de lo esperado
Este segundo capítulo marca un punto de inflexión en la historia de Dave. La búsqueda ha terminado, la planificación ha comenzado y los primeros trabajos han permitido conocer mejor el estado real de la finca.
Lo que viene ahora es una etapa de reconstrucción en la que cada decisión tendrá que apoyarse en una planificación cuidadosa, una evaluación profesional y una buena coordinación entre todos los participantes.
Desde Kuhlmann & Partner, este proyecto refleja una realidad habitual en las reformas de edificios antiguos: el potencial de una propiedad puede ser enorme, pero su estado real solo se conoce por completo a medida que avanza la evaluación y se descubren los elementos ocultos.
Por eso, la experiencia, la comunicación y la capacidad de adaptarse son fundamentales cuando aparecen imprevistos.
La aventura de Dave acaba de empezar. En el próximo capítulo veremos cómo avanza la demolición, qué sucede con la estructura existente y cómo comienza a tomar forma el plan para reconstruir la vivienda.
¿Tienes una finca antigua en Mallorca y estás pensando en reformarla?
En Kuhlmann & Partner te acompañamos en el camino para estudiar las posibilidades de tu propiedad y convertir tus ideas en un proyecto adaptado a tus necesidades y al entorno. Cada vivienda es diferente, por lo que el primer paso es conocerla, comprender sus particularidades y valorar las opciones disponibles.
Contacta con nuestro equipo y cuéntanos qué te gustaría conseguir con tu vivienda en Mallorca.
Kuhlmann & Partner — Construcción y reformas en Mallorca.
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