07620 Llucmajor
Islas Baleares, España
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09.10.2026
Von der Bruchbude zum Traumhaus: Daves Renovierungsprojekt auf Mallorca beginnt
Kapitel 02: Von der Planung zur Realität auf der Baustelle
Ein altes Haus auf Mallorca zu kaufen und daraus ein individuelles Traumhaus zu machen, klingt nach einem aufregenden Abenteuer. Doch was passiert, wenn sich beim Beginn der Arbeiten herausstellt, dass der tatsächliche Zustand des Gebäudes deutlich schlechter ist als erwartet?
Im ersten Kapitel unserer Serie haben wir Dave bei seiner Suche nach einer passenden Immobilie auf Mallorca begleitet. Nach fast zwei Jahren voller Besichtigungen, Überlegungen und verworfener Optionen hat er endlich ein Grundstück gefunden, das seinen Vorstellungen entspricht: eine traditionelle Finca in ruhiger Lage, rund 15.000 m² Grundstücksfläche und eine bereits vorhandene Baugenehmigung für das Projekt.
Jetzt soll aus seiner Vision Realität werden.
Im zweiten Kapitel unserer Serie „Von der Bruchbude zum Traumhaus“ begleiten wir Dave bei den ersten Besichtigungen des Hauses, lernen seine Vorstellungen für das zukünftige Zuhause kennen und erleben, wie Oliver und das Team von Kuhlmann & Partner beginnen, den tatsächlichen Zustand des Gebäudes zu beurteilen.
Was anschließend ans Licht kommt, zeigt, warum eine erfolgreiche Sanierung weit mehr braucht als gute Ideen und handwerklichen Einsatz.
Ein altes Haus mit viel Potenzial – und einigen offenen Fragen
Auf den ersten Blick bringt Daves neue Immobilie vieles mit, was traditionelle Fincas auf Mallorca so besonders macht: eine ruhige Lage auf dem Land, ein großzügiges Grundstück, freie Ausblicke und ein Gebäude mit Geschichte.
Das Haus verfügt über rund 200 m² Wohnfläche und liegt auf einem etwa 15.000 m² großen Grundstück. Allerdings fehlt es zum Zeitpunkt des Kaufs an Fenstern sowie an einem Anschluss an das öffentliche Strom- und Wassernetz. Hinzu kommt, dass der Zustand verschiedener Gebäudeteile Fragen aufwirft, die vor Beginn der eigentlichen Renovierung geklärt werden müssen.
Für Dave gehört genau das zu seinem Vorhaben. Er möchte nicht einfach ein fertiges Haus kaufen, sondern eine bestehende Immobilie nach seinen eigenen Vorstellungen umgestalten.
Dahinter steckt auch eine persönliche Überzeugung: Statt in unberührter Natur einen Neubau zu errichten, möchte er ein altes, nicht bewohnbares Gebäude wieder nutzbar machen.
Doch zwischen einer ersten Vision und ihrer tatsächlichen Umsetzung liegt oft ein weiter Weg.
Zuerst verstehen, was bereits vorhanden ist
Bevor Wände entfernt oder neue Räume geschaffen werden, verschafft sich Dave einen Überblick über die bestehende Immobilie.
Das Erdgeschoss besteht aus einem ehemaligen Stall und mehreren kleineren Räumen. Im Obergeschoss befinden sich zwei größere Räume sowie ein kleinerer Raum. Die vorhandene Aufteilung entspricht noch lange nicht den Anforderungen an ein modernes Zuhause, bietet aber eine Grundlage für die weitere Planung.
Die Herausforderung besteht darin, das Potenzial des Gebäudes zu erkennen und gleichzeitig herauszufinden, welche Veränderungen tatsächlich möglich sind.
Dafür müssen die vorhandene Bausubstanz, die Wünsche des Bauherrn und die geltenden Rahmenbedingungen gemeinsam betrachtet werden.
Das Ziel: eine mallorquinische Finca für das ganze Jahr
Dave weiß ziemlich genau, wie er sein zukünftiges Zuhause nutzen möchte. Er plant kein Haus, das ausschließlich während der Sommermonate funktioniert. Vielmehr soll die Finca ein Ort sein, an dem er das ganze Jahr über leben und Zeit mit Familie, Freunden und Mitarbeitern verbringen kann.
Das Raumkonzept soll Platz für bis zu acht Personen bieten und gleichzeitig im Alltag angenehm und übersichtlich bleiben.
Offene Räume und eine durchdachte Aufteilung
Im Erdgeschoss ist ein offener Küchen-, Ess- und Wohnbereich vorgesehen. Hier soll genügend Platz sein, damit mehrere Menschen gemeinsam kochen, essen und Zeit miteinander verbringen können, ohne dass die Räume überdimensioniert wirken, wenn Dave allein oder zu zweit im Haus ist.
Zusätzlich sind auf dieser Ebene ein Schlafzimmer, ein gemeinschaftlich genutztes Badezimmer und ein Hauswirtschaftsraum geplant.
Im Obergeschoss sollen drei weitere Schlafzimmer mit jeweils eigenem Bad entstehen. Zwei der Schlafzimmer sollen außerdem einen Zugang zur Terrasse erhalten.
Auch der Ausblick spielt bei der Planung eine wichtige Rolle. Die ruhige Lage und die weitgehend unbebaute Umgebung sollen nicht nur von draußen, sondern auch von innen erlebbar sein.
Das Ziel ist ein Zuhause, in dem Innen- und Außenbereich möglichst harmonisch ineinandergreifen.
Komfort im Sommer und im Winter
Mallorca ist für seine vielen Sonnenstunden bekannt. Wer eine Immobilie jedoch ganzjährig nutzen möchte, muss auch andere Anforderungen berücksichtigen.
Dave spricht im Video unter anderem über Dämmung, Abdichtung und die Planung der technischen Anlagen. Diese Aspekte sind entscheidend dafür, dass sich ein Haus nicht nur optisch gut präsentiert, sondern im Alltag komfortabel genutzt werden kann.
Besonders wichtig ist außerdem ein Erdgeschoss, das auch ohne Treppen zugänglich ist. Dave möchte, dass seine Eltern das Haus später bequem nutzen können. Deshalb sollen die wichtigsten Wohnfunktionen auf einer Ebene untergebracht werden.
Die Wünsche sind umfangreich. Sie müssen mit dem bestehenden Gebäude, der vorhandenen Baugenehmigung und den geltenden baurechtlichen Vorgaben in Einklang gebracht werden.
Genau deshalb ist eine sorgfältige Planung unverzichtbar.
Bauen auf Mallorca: Warum die Grundstückskategorie so wichtig ist
Ein zentrales Thema des Videos sind die Besonderheiten des Bauens auf Mallorca, insbesondere auf ländlichen Grundstücken.
Dave erklärt die grundsätzlichen Unterschiede zwischen städtischem Bauland, künftig entwickelbarem Bauland und ländlichem Boden. Gerade bei Grundstücken im sogenannten Suelo Rústico können besondere Einschränkungen gelten, etwa hinsichtlich der Bebauung, des Landschaftsschutzes und der zulässigen Veränderungen.
Für Dave war die bereits vorhandene Baugenehmigung deshalb ein entscheidender Faktor bei der Auswahl seiner Immobilie.
Allerdings bedeutet eine bestehende Genehmigung nicht automatisch, dass jede gewünschte Veränderung ohne weitere Prüfung umgesetzt werden darf. Entscheidend sind unter anderem der konkrete Genehmigungsumfang, die bauliche Ausgangssituation und die geltenden Anforderungen an das jeweilige Projekt.
Die Möglichkeiten können sich je nach Grundstück und rechtlicher Situation deutlich unterscheiden. Wer auf Mallorca eine alte Finca kaufen oder sanieren möchte, sollte die vorhandenen Unterlagen deshalb sorgfältig prüfen lassen.
Gute Ideen brauchen ein erfahrenes Team
Dave ist sich bewusst, dass ein Projekt dieser Größenordnung nicht allein durch persönliche Vorstellungen umgesetzt werden kann. Architekten, Fachplaner und Bauunternehmen müssen zusammenarbeiten, damit aus den einzelnen Ideen ein realisierbares Gesamtkonzept entsteht.
Im Video berichtet Dave von seiner anfänglichen Planung mit Architekten in Deutschland, die Erfahrung mit Immobilien auf Mallorca haben und Kontakte zu Fachleuten vor Ort mitbringen.
Die Planung muss anschließend mit den zuständigen spanischen Fachleuten abgestimmt und an die örtlichen Gegebenheiten angepasst werden.
Ein erfahrenes Team vor Ort kann dabei helfen, Fragen frühzeitig zu klären, Abläufe zu koordinieren und die Kommunikation zwischen Bauherrn, Planung und Ausführung zu erleichtern.
Eine gute Planung kann nicht jede Überraschung verhindern. Sie schafft aber die Grundlage dafür, Probleme frühzeitig zu erkennen und fundierte Entscheidungen zu treffen.
Kuhlmann & Partner kommt ins Spiel
Auf Mallorca trifft Dave schließlich Oliver, den Inhaber von Kuhlmann & Partner, und Juanito, den Vorarbeiter. Gemeinsam beginnen sie, die Vorstellungen für das zukünftige Zuhause mit den tatsächlichen Gegebenheiten der Immobilie abzugleichen.
Bei der ersten Abstimmung geht es unter anderem um die Raumaufteilung, die vorhandenen Höhen und die technischen Installationen. Außerdem müssen die verschiedenen Arbeiten so koordiniert werden, dass die einzelnen Entscheidungen sinnvoll ineinandergreifen.
Um einen Eindruck von der Arbeitsweise des Teams zu bekommen und weitere Ideen zu sammeln, besucht Dave gemeinsam mit Oliver eine andere Baustelle von Kuhlmann & Partner, die sich bereits in einer fortgeschrittenen Bauphase befindet.
Das Projekt unterscheidet sich deutlich von seiner alten Finca. Trotzdem liefert der Besuch Inspiration und Anhaltspunkte für Entscheidungen, die bei seinem eigenen Haus noch anstehen.
Ein Beispiel ist Daves Interesse an einem Infinity- beziehungsweise Überlaufpool. Die Idee gefällt ihm, muss aber im Zusammenhang mit den Möglichkeiten und Genehmigungen seines eigenen Projekts betrachtet werden.
Der Besuch verdeutlicht einen wichtigen Punkt: Jedes Bauvorhaben ist anders. Lösungen aus einem Neubau lassen sich nicht automatisch auf die Sanierung eines alten Gebäudes übertragen.
Kommunikation ist ein wichtiger Teil des Bauprojekts
Dave spricht offen darüber, wie schwierig es sein kann, eine Baustelle in einem anderen Land zu organisieren, wenn man die Sprache nicht sicher beherrscht und mit den örtlichen Abläufen noch wenig vertraut ist.
Umso wichtiger ist es für ihn, Oliver und das Team an seiner Seite zu haben. Sie können seine Vorstellungen mit den beteiligten Fachleuten besprechen und dabei helfen, daraus konkrete Entscheidungen für die Umsetzung zu entwickeln.
Bei einem Bauprojekt kommen viele Beteiligte zusammen. Eine klare Kommunikation und eine verlässliche Abstimmung helfen dabei, gemeinsame Ziele zu verfolgen und Missverständnisse möglichst früh zu vermeiden.
Für Kuhlmann & Partner gehören die Kenntnis der örtlichen Gegebenheiten und der direkte Austausch mit dem Bauherrn zu den wichtigen Grundlagen einer erfolgreichen Zusammenarbeit.
Ohne öffentliche Anschlüsse: Das Haus soll autark werden
Die Immobilie bringt eine weitere Besonderheit mit sich: Es gibt weder einen Anschluss an das öffentliche Stromnetz noch an die kommunale Wasserversorgung.
Während der Bauphase kommt deshalb zunächst ein Generator zum Einsatz, der die Stromversorgung für bestimmte Arbeiten ermöglicht.
Für die spätere Nutzung stellt Dave sich allerdings eine andere Lösung vor. Sein Ziel ist es, das Haus vollständig autark zu betreiben, ohne dauerhaft auf einen Dieselgenerator angewiesen zu sein.
Wie die endgültige Versorgung mit Strom und Wasser aussehen soll, wird in weiteren Videos der Serie ausführlicher behandelt. In diesem Kapitel stehen zunächst die Planung und die ersten Schritte der Renovierung im Mittelpunkt.
Die Situation zeigt, dass die Sanierung einer ländlichen Immobilie weit mehr umfasst als neue Böden, moderne Bäder oder eine offene Küche.
Auch die zukünftige Versorgung, die technischen Anlagen und die Besonderheiten des Grundstücks müssen von Anfang an berücksichtigt werden.
Jede Immobilie bringt andere Voraussetzungen mit. Deshalb müssen die passenden Lösungen immer individuell geplant werden.
Der Rückbau beginnt – und das Haus zeigt sein wahres Gesicht
Nach den ersten Besprechungen und der Planung beginnen schließlich die Arbeiten auf der Baustelle.
Doch bevor etwas Neues entstehen kann, muss zunächst entfernt werden, was nicht mehr benötigt wird.
Alte Zwischenwände, Deckenbereiche und weitere Bauteile werden zurückgebaut. Container füllen sich mit Bauschutt, und Teile des Gebäudes werden für die nächsten Arbeitsschritte vorbereitet.
Auch das Dach muss vollständig abgedeckt werden. An verschiedenen Stellen sind Feuchtigkeitsspuren zu erkennen, und die vorhandene Abdichtung entspricht nicht den Anforderungen, die Dave an sein zukünftiges Zuhause stellt.
Deshalb soll die Dachkonstruktion umfassend überarbeitet werden. Das Haus soll schließlich nicht nur im Sommer, sondern auch in den kühleren und feuchteren Monaten zuverlässig genutzt werden können.
Zusätzlich stellt sich heraus, dass ein großer Teil der Balken in den Zwischendecken morsch und nicht mehr ausreichend stabil ist.
Damit wird deutlich, dass die Arbeiten umfangreicher ausfallen könnten als zunächst erwartet.
Wenn eine Sanierung neue Entscheidungen verlangt
Mit dem Rückbau werden weitere Unterschiede innerhalb der bestehenden Bausubstanz sichtbar.
Einige Bereiche bestehen aus massiven, für Mallorca typischen Natursteinen. Andere Wandabschnitte wurden aus deutlich weniger geeigneten Materialien errichtet und weisen nicht die erforderliche Tragfähigkeit für das geplante Vorhaben auf.
Die anschließende statische Bewertung verändert die Ausgangslage grundlegend.
Nach der Prüfung der möglichen Vorgehensweisen wird klar, dass ein großer Teil der vorhandenen Konstruktion neu aufgebaut werden muss. Bestimmte Wandbereiche müssen verstärkt werden, während andere Bauteile entfernt werden müssen, um das Projekt weiterführen zu können.
Die ursprüngliche Vorstellung, möglichst viel vom bestehenden Gebäude zu erhalten und lediglich zu modernisieren, lässt sich damit nicht wie geplant umsetzen.
Stattdessen muss neu bewertet werden, welche Bestandteile erhalten bleiben können und wie der übrige Teil des Hauses unter Berücksichtigung der baulichen und genehmigungsrechtlichen Rahmenbedingungen wieder aufgebaut werden soll.
Für Dave ist das ein erheblicher Rückschlag. Er hatte eine Immobilie gekauft, die er renovieren wollte. Nun erkennt er, dass der Aufwand wesentlich größer sein wird als erwartet.
Den Charakter Mallorcas bewahren und gleichzeitig sicher bauen
Die alten Mauern erzählen auch etwas über die traditionelle Bauweise auf Mallorca.
Dave zeigt im Video, wie früher häufig mit den Materialien gearbeitet wurde, die unmittelbar in der Umgebung verfügbar waren. Dazu gehörten Natursteine und traditionelle Mörtel auf Kalkbasis.
Diese Bauweisen prägen das Erscheinungsbild vieler alter Fincas und sind ein wichtiger Teil des architektonischen Charakters der Insel.
Allerdings bedeutet der historische Wert eines Gebäudes nicht, dass jedes Bauteil unabhängig von seinem Zustand erhalten werden kann. Entscheidend ist, ob die vorhandene Substanz die notwendigen Anforderungen erfüllt und mit dem geplanten Umbau vereinbar ist.
Ob ein Bauteil erhalten, verstärkt oder ersetzt werden sollte, muss deshalb fachlich beurteilt werden.
Eine gelungene Sanierung bedeutet nicht, alles um jeden Preis zu erhalten. Entscheidend ist, den richtigen Weg zwischen ursprünglichem Charakter, baulicher Sicherheit und den Anforderungen des zukünftigen Zuhauses zu finden.
War es die richtige Entscheidung, eine Ruine zu kaufen?
Gegen Ende des Kapitels wird Dave bewusst, wie groß die Herausforderung tatsächlich ist.
Das Haus ist nicht in dem Zustand nutzbar, den er sich erhofft hatte. Bevor überhaupt an die gestalterische Umsetzung seiner Ideen gedacht werden kann, sind umfangreiche Arbeiten an der bestehenden Bausubstanz erforderlich.
Weitere Bauteile müssen entfernt und Teile der ursprünglichen Planung neu bewertet werden.
Trotz dieser Rückschläge verliert Dave sein Ziel nicht aus den Augen. Die Finca steht weiterhin für das Zuhause, das er sich vorgestellt hat, und für seinen Wunsch, langfristig einen Teil seines Lebens auf Mallorca zu verbringen.
Auch seine ursprüngliche Motivation bleibt bestehen: Er wollte eine alte Immobilie wiederbeleben und daraus ein Zuhause schaffen, das zu seinen Vorstellungen passt.
Der Weg dorthin ist allerdings deutlich anspruchsvoller, als es die ersten Pläne vermuten ließen.
Der zukünftige Pool, die offenen Wohnbereiche und die Abende auf der Terrasse liegen noch in einiger Entfernung. Zunächst müssen die grundlegenden baulichen Voraussetzungen geschaffen werden.
Gerade diese Phase zeigt, wie viel Arbeit hinter einem Bauprojekt steckt, lange bevor die fertigen Räume sichtbar werden.
Der eigentliche Startschuss für das Projekt
Dieses zweite Kapitel markiert einen Wendepunkt in Daves Geschichte.
Die Suche nach der passenden Immobilie ist abgeschlossen. Die ersten Planungen sind erfolgt, die Arbeiten haben begonnen und die Untersuchung der Bausubstanz hat gezeigt, wie umfangreich die bevorstehende Aufgabe wirklich ist.
Nun beginnt die Phase, in der das Haus Schritt für Schritt für den Wiederaufbau vorbereitet werden muss.
Dafür braucht es eine sorgfältige Planung, fachliche Beurteilungen und eine gute Abstimmung zwischen allen Beteiligten. Gleichzeitig müssen Entscheidungen getroffen werden, sobald sich neue Erkenntnisse aus dem Rückbau ergeben.
Für Kuhlmann & Partner zeigt dieses Projekt eine typische Herausforderung bei der Sanierung älterer Gebäude: Eine Immobilie kann großes Potenzial besitzen, während sich ihr tatsächlicher baulicher Zustand erst im Laufe der Arbeiten vollständig erschließt.
Erfahrung, offene Kommunikation und die Fähigkeit, auf neue Situationen zu reagieren, sind deshalb besonders wichtig.
Daves Abenteuer hat gerade erst begonnen. Im nächsten Kapitel erfahren wir, wie es mit dem Rückbau weitergeht, welche weiteren Arbeiten anstehen und wie aus der alten Finca Schritt für Schritt die Grundlage für sein zukünftiges Zuhause entstehen soll.
Du besitzt eine alte Finca auf Mallorca und überlegst, sie zu renovieren?
Kuhlmann & Partner begleitet dich auf dem Weg von der ersten Idee bis zur Umsetzung deines Bauvorhabens. Gemeinsam betrachten wir die Besonderheiten deiner Immobilie und besprechen, welche Möglichkeiten sich für dein Projekt ergeben können.
Denn jedes Haus ist anders – und eine erfolgreiche Sanierung beginnt damit, die vorhandene Bausubstanz und die individuellen Anforderungen richtig einzuschätzen.
Kontaktiere uns und erzähle uns von deinem Bau- oder Renovierungsprojekt auf Mallorca.
Kuhlmann & Partner – Bauen und Renovieren auf Mallorca.
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