De una casa en ruinas a la casa de sus sueños: la reconstrucción de la vivienda de Dave en Mallorca

Comprar una casa antigua en Mallorca y transformarla en una vivienda única puede parecer una aventura emocionante. Sin embargo, ¿qué ocurre cuando descubres que el estado real del edificio es mucho peor de lo esperado y que la reforma inicialmente prevista debe replantearse casi por completo?

En el capítulo anterior, acompañamos a Dave durante las primeras visitas a la propiedad junto a Oliver y al equipo de Kuhlmann & Partner. Lo que comenzó como un proyecto de renovación de una finca tradicional mallorquina pronto se convirtió en un reto mucho mayor: los problemas estructurales detectados hicieron necesario reconsiderar buena parte de la construcción existente.

Después de determinar qué muros originales de piedra podían conservarse, llegó el momento de revisar la estructura, modificar los planos y coordinar el trabajo de los distintos profesionales implicados. Lo que inicialmente parecía una pausa de unas pocas semanas terminó convirtiéndose en varios meses de planificación y decisiones difíciles.

Ahora, por fin, la obra vuelve a avanzar.

En este tercer capítulo de «De una casa en ruinas a la casa de sus sueños», seguimos a Dave en el paso de la demolición a la reconstrucción. Desde la nueva losa de cimentación y las vigas de acero hasta la distribución interior renovada y la recuperación de la piedra original, descubrimos cómo la vivienda empieza a tomar forma de nuevo. Además, Dave nos presenta una solución poco convencional para permanecer cerca de la obra mientras continúan los trabajos.

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Conservar lo que realmente merece la pena

Después de analizar el estado del edificio, quedó claro que gran parte de los muros existentes no podía conservarse en las condiciones necesarias para el proyecto.

Finalmente, se mantuvieron dos paredes originales de piedra: los muros norte y oeste. Su construcción sólida y su valor estético permitieron incorporarlos a la nueva solución, después de que fueran revisados por el especialista estructural correspondiente.

El resto de los muros presentaba características muy diferentes. Según explica Dave en el vídeo, algunos estaban construidos con materiales y espesores que no permitían conservarlos de forma razonable sin realizar refuerzos importantes.

Por eso, el equipo optó por reconstruir gran parte de la vivienda y mantener únicamente los elementos originales que podían integrarse en el nuevo proyecto.

Esta decisión cambió por completo el alcance de los trabajos. Ya no se trataba simplemente de renovar una casa antigua, sino de reconstruir buena parte de ella respetando las dimensiones exteriores y las condiciones del proyecto autorizado.

Aprovechar los materiales originales

La demolición también permitió recuperar numerosas piedras de la construcción original.

En lugar de desecharlas sin más, Dave quiere aprovecharlas en la medida de lo posible para recuperar el carácter de la vivienda y mantener su conexión con la arquitectura tradicional mallorquina.

La idea es volver a utilizar parte de estas piedras en el acabado exterior y en otros elementos de la parcela, como muros o zonas ajardinadas, siempre que sean adecuadas para el uso previsto.

De esta manera, la nueva construcción no pierde necesariamente toda la identidad del edificio anterior. La combinación de una estructura renovada con materiales recuperados permite conservar elementos de su historia y darles una nueva función.

Por qué fue necesario replantear el proyecto

Una vez tomada la decisión de reconstruir buena parte de la vivienda, los planos anteriores dejaron de ser válidos en numerosos aspectos.

Aunque la distribución general y la función de las habitaciones estaban bastante claras, había que volver a estudiar cuestiones fundamentales relacionadas con la cimentación, la estructura, las instalaciones y la construcción de los nuevos muros.

Además, era necesario encontrar una solución exterior que permitiera mantener el aspecto tradicional de la casa.

Dave no quería recurrir a un acabado convencional que, en su opinión, no encajaba con el estilo que tenía en mente. Su objetivo era conservar la apariencia de una finca mallorquina, con la piedra natural como protagonista.

Esto requería coordinar las decisiones arquitectónicas con los requisitos técnicos y con las posibilidades reales de ejecución.

Una pausa mucho más larga de lo previsto

Al principio, parecía que el equipo podría resolver los asuntos pendientes en aproximadamente dos semanas. Sin embargo, el proceso terminó prolongándose durante varios meses.

A medida que se estudiaba la estructura y se revisaban las distintas soluciones, aparecían nuevas cuestiones que afectaban al conjunto del proyecto.

La coordinación entre los arquitectos, los especialistas en instalaciones y los responsables de la ejecución resultó esencial para conseguir unos planos suficientemente definidos.

A finales de 2025, la obra seguía prácticamente parada. El equipo continuaba trabajando en la planificación para evitar que las decisiones pendientes provocaran nuevos problemas una vez reanudados los trabajos.

No fue el calendario que Dave había imaginado al comprar la propiedad, pero sí una fase necesaria para establecer una base más clara antes de continuar.

La ejecución de la losa de cimentación

Una vez resueltos los principales aspectos de la planificación, llegó uno de los avances más importantes del proyecto: la ejecución de una nueva losa de cimentación.

Antes del vertido del hormigón, se preparó la armadura de acero que quedaría integrada en ella. El suministro y la colocación de los materiales también tuvieron que adaptarse a las condiciones de acceso a la parcela.

En el vídeo, Dave muestra cómo se organiza el trabajo y cómo se prepara el hormigón para su colocación.

La nueva cimentación forma parte de la solución estructural diseñada para la vivienda. Además de contribuir a distribuir las cargas del edificio, debe coordinarse con las medidas de protección frente a la humedad previstas para la construcción.

Es importante recordar que las características de una cimentación dependen de cada proyecto. El terreno, las cargas previstas y los cálculos de los profesionales responsables determinan qué solución resulta adecuada en cada caso.

El hormigón no simplemente se seca

Durante esta fase, Dave también explica una cuestión interesante sobre el hormigón: su endurecimiento no consiste únicamente en perder agua.

El cemento reacciona químicamente con el agua mediante un proceso conocido como hidratación. Esta reacción contribuye a desarrollar la resistencia del material a medida que transcurre el tiempo.

Los 28 días se utilizan habitualmente como referencia para evaluar la resistencia especificada del hormigón en muchas aplicaciones. No obstante, la evolución real depende de la mezcla utilizada, las condiciones ambientales y los requisitos establecidos para la obra.

Por eso, los plazos de ejecución deben coordinarse con las condiciones técnicas correspondientes y no basarse únicamente en una fecha fija.

Con la nueva base ejecutada, la construcción pudo avanzar hacia la siguiente fase: la instalación de los elementos estructurales de acero.

Una estructura adaptada a la nueva distribución

Después de la cimentación, el proyecto continuó con la instalación de cuatro vigas de acero previstas en el diseño estructural.

Tres de ellas se sitúan en la zona central de la vivienda para contribuir a soportar las cargas del piso superior y de la cubierta.

Esta solución responde a uno de los objetivos principales de Dave: conseguir una planta baja abierta, con una conexión visual entre la cocina, el comedor y el salón.

La posición de los apoyos estructurales es especialmente importante en una vivienda donde se busca reducir las separaciones visuales entre los distintos ambientes.

No se trata únicamente de una decisión estética. Las cargas del edificio deben transmitirse de forma segura a través de los elementos estructurales hasta la cimentación. Por ello, la ubicación y las dimensiones de las vigas y los apoyos deben definirse mediante los cálculos correspondientes.

Más libertad para diseñar los interiores

La nueva estructura permite desarrollar una distribución adaptada a las necesidades de Dave, con espacios más abiertos y una organización interior diferente a la original.

El objetivo es aprovechar mejor la superficie disponible y crear ambientes que resulten cómodos tanto para el día a día como para recibir a familiares y amigos.

Esta planificación también tiene en cuenta las necesidades de las instalaciones y del futuro mobiliario.

Cuando arquitectura, estructura e interiorismo se coordinan desde el principio, resulta más sencillo anticipar posibles incompatibilidades y evitar que determinados elementos condicionen innecesariamente el resultado final.

Una planta baja abierta y funcional

La vivienda conserva aproximadamente las dimensiones exteriores del edificio original, pero la distribución interior cambia considerablemente.

En la planta baja, Dave quiere crear una zona de día abierta, con una conexión visual entre las principales estancias.

El planteamiento incluye:

• Entrada y baño: una zona de acceso con un baño situado cerca de la entrada y un pequeño espacio para guardarropa.
• Cocina: una cocina con una distribución lineal y una isla central alineada con la ventana.
• Comedor: un espacio conectado directamente con la cocina.
• Salón: una zona de estar abierta, sin divisiones innecesarias.
• Espacio de trabajo: una zona de trabajo abierta que mantiene una conexión visual con el resto de la planta.
• Cuarto de servicio: un espacio bajo la escalera destinado a instalaciones, almacenamiento y lavandería.

La escalera también cambia de posición y de recorrido. Su nueva configuración permite aprovechar el espacio inferior para crear un cuarto de servicio que no existía en la vivienda original.

Cada metro cuadrado se planifica con una función concreta, intentando evitar espacios desaprovechados y facilitando la circulación entre las diferentes zonas.

La primera planta: tres dormitorios y mayor privacidad

La planta superior se organiza alrededor de un distribuidor que da acceso a tres dormitorios.

Dos de ellos dispondrán de baño integrado, mientras que el tercero será más pequeño y versátil. Esta última habitación podrá utilizarse como dormitorio de invitados, habitación infantil o espacio de trabajo, dependiendo de las necesidades futuras.

Uno de los dormitorios tendrá acceso a una terraza existente en el proyecto autorizado.

El dormitorio principal será más amplio y contará con espacio para la cama, una zona de armario transitable y un baño integrado. Dave destaca especialmente las vistas y la relación visual con el exterior como parte de la experiencia que quiere conseguir.

La luz natural y la altura como protagonistas

Otro de los aspectos que Dave ha defendido durante la planificación es la altura de los espacios interiores.

En el dormitorio principal, explica que la altura prevista varía aproximadamente entre 2,80 y 3,50 metros en la zona de cubierta.

También se han previsto ventanas en puntos estratégicos, como la zona de la escalera, para favorecer la entrada de luz natural y mejorar la luminosidad de los espacios de circulación.

Estas decisiones deben coordinarse con la estructura, la cubierta y las instalaciones, además de respetar las condiciones del proyecto autorizado.

El resultado que se busca es una vivienda luminosa, con sensación de amplitud y una distribución adaptada al estilo de vida de sus futuros ocupantes.

Una fachada con continuidad respecto a la vivienda original

Desde las primeras fases del proyecto, Dave ha insistido en que no quiere perder el carácter tradicional de la casa.

Durante la planificación se estudiaron distintas posibilidades para el acabado exterior, pero la recuperación de las piedras originales se convirtió en una de las opciones más interesantes.

La idea consiste en reutilizar parte de los materiales recuperados durante la demolición para revestir nuevamente la vivienda, en la medida en que las características de las piedras y la solución constructiva lo permitan.

Así, aunque gran parte de la estructura sea nueva, el aspecto exterior podrá mantener una relación directa con el edificio original.

Combinar una construcción renovada con materiales recuperados

Reutilizar materiales puede aportar valor tanto desde el punto de vista estético como por la posibilidad de dar una segunda vida a elementos existentes.

Sin embargo, su aprovechamiento requiere comprobar que son adecuados para el uso previsto y definir cómo se integrarán en la nueva construcción.

En este proyecto, la piedra representa algo más que un acabado: forma parte de la identidad que Dave quiere conservar.

La combinación de una estructura renovada y una imagen exterior vinculada a la arquitectura mallorquina permite buscar un equilibrio entre las necesidades actuales y el carácter de la vivienda.

Una solución poco convencional durante la construcción

Mientras los trabajos continúan, Dave se enfrenta a una cuestión práctica: dónde alojarse durante los meses en los que la vivienda todavía no será habitable.

Quiere pasar más tiempo en Mallorca, seguir los avances de primera mano y documentar la evolución del proyecto. Sin embargo, alojarse durante un periodo prolongado en hoteles o viviendas de alquiler puede resultar muy costoso, especialmente en temporada alta y cuando viaja acompañado de su equipo.

Su solución es aprovechar el espacio disponible en la parcela y crear un campamento de glamping.

La idea incluye tiendas instaladas de forma estable, sistemas fotovoltaicos, una cocina exterior, una ducha al aire libre y otros elementos para hacer más cómoda la estancia.

Permanecer cerca de la construcción y seguir los avances

El campamento no es solo una alternativa de alojamiento. También permitirá que Dave y su equipo permanezcan cerca de la obra mientras la vivienda recupera su estructura y vuelve a tener una cubierta.

De esta forma, podrá documentar los avances con mayor continuidad y participar más directamente en las decisiones que vayan surgiendo.

La propuesta introduce una historia paralela en el proyecto: mientras el equipo de construcción levanta la vivienda, Dave prepara un espacio temporal para vivir y trabajar en la propia parcela.

Naturalmente, cualquier instalación provisional debe adaptarse a las condiciones de la finca y a los requisitos que resulten aplicables.

La reconstrucción de la vivienda de Dave demuestra hasta qué punto un proyecto puede cambiar cuando se conoce el estado real del edificio.

Tras la demolición, fue necesario revisar buena parte de la planificación y coordinar de nuevo las decisiones relacionadas con la estructura, la distribución y las instalaciones.

En esta fase, la comunicación entre los responsables del proyecto y los profesionales que intervienen en la obra resulta fundamental para que las diferentes soluciones encajen entre sí.

En Kuhlmann & Partner entendemos que cada vivienda y cada parcela presentan sus propias particularidades. Por eso, el análisis de las condiciones existentes, la coordinación de los trabajos y la adaptación de la ejecución a las necesidades del proyecto son aspectos esenciales de una construcción bien organizada.

En Mallorca, además, es importante tener en cuenta las características de la arquitectura local y las condiciones aplicables a cada inmueble.

El objetivo es que las decisiones tomadas durante la planificación puedan trasladarse a la obra de forma coordinada, manteniendo siempre presentes las necesidades del cliente y los requisitos técnicos correspondientes.

El tercer capítulo de esta serie marca un punto de inflexión en la construcción de la casa de Dave en Mallorca.

Lo que comenzó como una reforma se convirtió en una reconstrucción mucho más amplia. La demolición, los problemas estructurales y los meses de planificación retrasaron el proyecto, pero también permitieron definir una nueva solución para la vivienda.

Con la losa de cimentación ejecutada y las vigas de acero instaladas, la construcción vuelve a avanzar. La nueva distribución busca aprovechar mejor los espacios, mientras que la recuperación de la piedra original permitirá mantener parte de la identidad de la casa.

Y, mientras el equipo continúa con los trabajos, Dave prepara su propio campamento de glamping para permanecer cerca de la obra y seguir su evolución.

Todavía queda mucho por hacer, pero el proyecto ha superado una de sus etapas más complejas y empieza a mostrar con mayor claridad el resultado que se quiere conseguir.

¿Estás pensando en construir o reformar una vivienda en Mallorca? En Kuhlmann & Partner podemos ayudarte a estudiar tu proyecto y acompañarte en las distintas fases de su desarrollo, teniendo en cuenta las características de la propiedad y tus necesidades.

Contacta con nuestro equipo y cuéntanos tu idea. Estaremos encantados de hablar contigo sobre las posibilidades de tu proyecto.